美麗日報 記者謝平平/報導

台灣人愛買房,許多民眾在早年都能輕易擁有一棟房,但子女要繼承房產時,可要注意高額稅金。台中市地政士公會理事長周永康表示,繼承的房地產以土地公告現值、房屋評定現值為申報基準,與市價有所落差,出售房產之後的糾紛經常耳聞,最好尋求專業地政士協助。

例如:A先生以1000萬購入房產,貸款800萬,一年後意外身亡,A妻繼承該棟房產後,希望賣掉房子換現金。

A妻以原價格順利售出後,要繳交賣方負擔的土地增值稅(10%),地價稅(公告地價總額*0.2% )、房屋稅(房屋評定現值*1.2% )、房地合一課徵所得稅等。

台中市地政士公會周永康表示,高資產人士可以找會計師、地政士協助規劃資產。(圖:謝平平攝影)

依照《遺產與贈與稅法》第10條,「遺產及贈與財產價值之計算,以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準」,法規並述明時價為「土地以公告土地現值或評定標準價格為準;房屋以評定標準價格為準。」

周永康表示,即使妻子沒有賺錢,假設該棟房產的土地公告現值與房屋評定現值僅為400萬,A妻會被認定賺了600萬,因而必須繳交高額交易所得稅。

即使目前台中市的土地公告現值已經逐年拉高,但仍與市價有一定差異,而房屋評定現值也遠不及市價,導致這種案例層出不窮。

2018年1-9月買賣、繼承、贈與比例。(圖:翻攝自內政部統計處2018年11月10日統計週報)

周永康再舉一例,B先生購買了台中市市政路的100坪房子,土地公告現值60萬,土地持分8坪,但房屋評定現值可能每坪5萬。

B的子女在繼承房產時,政府認定該房取得成本僅為980萬,但B先生實際購買的金額可能為5,000萬。這棟房產到底是天上掉下來的禮物,還是燙手山芋?就要看子女的狀況了。

周永康表示,在《遺產與贈與稅法》沒有修法前,該問題無解,建議高資產人士可尋求地政士、會計師的共同協助。



房產移轉不只是登記 還牽涉稅賦

此外,在一般房地產的買賣交易中,近年交易糾紛頻傳。周永康解釋,近年有許多民眾自行辦理不動產移轉,希望可省下些許費用,但因為對法規不熟悉,雖然完成了不動產的轉移與登記,但卻忽略了自己的稅務負擔。

尤其是2016年1月1日開始實施「房地合一稅」後,與舊制「財產交易所得稅」最大不同處為,核定課稅標準改為以實價登錄為基準,再加上「土地交易所得稅」。

而法規中更有多種登記日的認定,例如取得日、原取得日、交易日、契約日、遺囑染、變更日、併計持有期間等等,加上登記效力有關的盲點等等,都不是一般民眾短時間內弄得清的。

地政士舊稱代書,可提供客戶不動產資訊,並協助調查產權完整與否、稅捐優惠規劃、瑕疵爭議如何解決等專業。

除了不要輕忽房地產牽涉稅賦極廣,周永康也建議,買賣房產的雙方都能各自找到合法專業地政士,採用「雙地政士」共同參買賣流程,才能獲得充分保證。

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