在過去,地上權住宅往往被視為房市的票房毒藥,但隨著國人觀念改變,接受這類商品的人逐漸增加,對於不排斥「長租」概念的民眾,地上權住宅產品反倒成為高房價下的救贖。

房市熱絡時期,財政部國產署推出的國有地設定地上權招標案,吸引許多建商競標,並開始興建地上權住宅。這些地上權住宅的每坪單價,往往是同一區域內房價的6成至7成左右,在高房價時代下相對親民,獲得不少民眾目光。

不過,地上權住宅住戶僅有50年至70年的房屋使用權,沒有土地所有權,且房價隨著使用年限逼近逐漸降低,完全顛覆台灣人對不動產「保值」的觀念,也挑戰傳統「有土斯有財」的思維,加上無法以房屋為抵押品申請低利率房貸,因此多數人仍對地上權住宅產品心存觀望。

此外,地上權住宅住戶雖無需繳納地價稅,但要負擔地租,而地租通常是公告地價的3%至5%,較地價稅基本稅率的1%高了3到5倍,若與自用住宅優惠稅率的千分之2相比,更是差了15至25倍。

尤其,近年地方政府大幅調高公告地價,地上權地租負擔大幅提高,使得許多買下地上權住宅的住戶怨聲載道,退訂情況四起;連當時標下地上權的建商都因此與國產署對簿公堂,導致國有地設定地上權標售市場急凍。

為了解套,國產署決定修改地租計算方式,改採「部分固定、部分浮動」,其中1%隨公告地價調整,也就是比照地價稅,其餘部分按得標簽約當年的公告地價為準,大大降低未來地租調漲的不確定性,確實重拾市場信心,近期高雄建商推出的「R5新世界」、「全民大樂」等地上權住宅案熱銷,就是明證。

日前推案時引發銷售熱潮、又因地租飆漲爆發退訂潮的台北市景美「華固新天地」地上權住宅案,在華固建設願意吸收10年地租漲幅,並與國產署仲裁勝訴,可適用地租新制後,買氣也回籠,目前待銷僅剩下100多戶,預計年底即可完銷。

華固建設總經理洪嘉昇表示,華固新天地每坪售價新台幣38.8萬元起,遠低於周邊房價,卻同樣可以享有台北市精華區的生活機能,相當難得。他原本以為買家會是年輕族群,卻意外發現此種商品受退休銀髮族青睞,許多退休公務員、大學教授都是買主,顛覆外界想像。

洪嘉昇進一步說,國有地設定地上權招摽的相關法令與制度已經越來越完備,得標者未來的不確定風險降低,因此未來政府推出的設定地上權招標案,華固都將評估參與。

房仲業者表示,俗語說「千金買房、萬金買鄰」,房子區位相當重要,否則不會有蛋白區與蛋黃區的說法。地上權住宅雖然無法像一般住宅保值,但通常位處精華區,生活機能較佳,且地上權住宅的住戶「素質不差」,多數學經歷較高,也較能接受新觀念,這些都是地上權住宅的附加價值,民眾可自行權衡利弊得失,決定是否購買地上權住宅。

另一位房仲業者則說,適合地上權住宅的族群可分為兩類,一類是不需貸款、直接買來收租的族群。以華固新天地30坪、總價約新台幣1200萬元估算,當地新大樓兩房一廳的租金行情大概在3萬5000元至4萬元左右,扣除每年約4萬元地租後,年租金收入約40萬元,投報率逾3%,遠高於一般住宅的租金收益率。

不過,房仲也坦言,相較於一般住宅可保值,出租地上權住宅賺取租金會有資產逐年減損的情況,因此實際上的報酬並沒有那麼高,這部分也是投資客值得考慮之處。

另一類適合買地上權住宅的租群,則是強調生活品質、不排斥「長租」概念的人。房仲表示,以1200萬元買下存續期間尚有65年的地上權住宅,若按月攤提(不考慮貸款利息的前提下),平均每月只要繳1萬5000多元,加上每月攤提的地租與管理費約6000元,等於一個月只要2萬多元,就可以租到行情3萬5000元至4萬元的房子,其實相當划算。

來源:中央社

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